Armadilhas da renegociação de débitos rurais
Há grande apreensão no campo, seja por conta das perdas de safra em decorrência da seca, seja por conta dos baixos preços de venda dos produtos frente ao alto custo de produção.
Nessas situações, como se sabe, o produtor tem direito a renegociação dos débitos, desde que preenchidos determinados requisitos.
Diante desse cenário, muitos credores se mostram favoráveis a formalizar uma renegociação dos débitos, de forma que o produtor possa continuar com sua atividade produtiva.
Ocorre que, em grande parte das situações, os credores passam a exigir uma espécie de acordo, normalmente uma “confissão de dívida”, que reúne todos os débitos do devedor atrelado a uma ou mais garantias de alienação fiduciária de imóvel.
Veja que não se trata de hipoteca em que o credor tem preferência sobre o bem e que é necessário um processo judicial para cobrança em que o devedor poderá se defender e demonstrar eventuais ilegalidades.
Na alienação fiduciária de imóvel, o bem passa a ser de propriedade do credor quando da assinatura do contrato, até que a dívida seja paga.
Isso mesmo, trata-se de uma propriedade chamada de resolúvel, ou seja, o imóvel retornará para o produtor rural, então proprietário, somente após o pagamento da totalidade do débito.
Em caso de mora (atraso no pagamento do débito confessado) o devedor será notificado pelo Cartório de Registro de Imóveis para pagamento do valor em atraso no prazo de quinze dias.
Ressalte-se que não há processo judicial, todos os trâmites são extrajudiciais, por meio do Cartório de Registro de Imóveis.
Passado o prazo de quinze dias após a notificação e não quitado o débito, o credor pagará as taxas e impostos devidos e a propriedade do imóvel ficará registrada em nome do credor.
Então, segue-se um leilão para venda pública do referido imóvel, pelo respectivo valor de avaliação (frise-se que na confissão de dívida normalmente é fixado o valor do imóvel, geralmente abaixo do valor de mercado). Não sendo vendido na primeira oportunidade, haverá outro leilão, agora a partir do valor do débito em aberto para com o credor.
Como se verifica, trata-se de uma forma de garantia agressiva e que acaba obrigando o devedor a propor uma ação para demonstrar eventuais ilegalidades (caso, de fato, existam) a fim de que o instrumento de confissão de dívida seja revisto ou ainda anulados os procedimentos extrajudiciais de notificação, consolidação e leilão, quando houver irregularidades identificadas.
Diante disso, o produtor precisa se preparar para, em caso de renegociação, não concordar com a assinatura de instrumentos de confissão de dívida com garantia de alienação fiduciária de imóvel, buscando alternativas viáveis, sob pena de comprometer a propriedade do próprio patrimônio que gera a produção agropecuária.
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Postado por:
Fábio Lamonica Pereira
Advogado em Direito do Agronegócio
lamonica@lamonica.adv.br